騷動的“城市潛意識”

　　逐利，是一切經(jīng)濟體的本性，城市也不例外。

　　服裝等批發(fā)市場外遷，無論表面的理由多么充分，比如城鎮(zhèn)化進程、世界城市建設、人口資源容量等等，都無法否認城市逐利“潛意識”的作用。如果服裝批發(fā)市場給北京帶來的利潤豐厚得足以忍受擁堵，北京是不會驅(qū)逐它的。

　　在北京西二環(huán)外，還有一個著名的“官批”，也就是官園商品批發(fā)市場。這個市場成立于1998年，前身是新華印刷廠廠房，后來建設成以零售業(yè)為主的新萬惠雙安商城。不過，在那段時期，附近分布的都是政府部門和廠房，常駐居民較少，商場經(jīng)營不佳。后來轉(zhuǎn)變?yōu)檎猩痰赇仯兂闪巳缃竦墓賵@批發(fā)市場，以零售業(yè)務為主兼具批發(fā)，生意一度不錯。

　　為了改善經(jīng)營狀況，2008年，官園商品批發(fā)市場還進行了一些內(nèi)部裝潢改造，試圖提高商場形象和服務水平，從而吸引顧客。目前，官園批發(fā)市場經(jīng)營只能算是穩(wěn)定，商鋪的經(jīng)營情況受市場沖擊很大，經(jīng)濟狀況普遍下滑。

　　其實，經(jīng)營狀況開始下滑并不僅僅出現(xiàn)在這兩個批發(fā)市場。去年，就有十幾家建材家居市場相繼關門停業(yè)。受宏觀調(diào)控政策影響是部分原因，更多的原因則是這個行業(yè)的市場容量已經(jīng)過度飽和。

　　事實上，近幾年由于受到網(wǎng)購興起的沖擊，“動批”的生意也開始不那么好做了。商戶反映，現(xiàn)在進貨的價格上漲得太厲害，今年的夏裝價格比去年翻了一倍。服裝原材料價格逐年上漲，勞動力成本不斷提高，工人緊缺，做一批衣服需要的時間成本也增加。另一方面，店鋪里導購人員的工資也在不斷上漲，現(xiàn)在雇傭?qū)з徝總€月最便宜也要3500元。這些成本累加起來，批發(fā)的價格不可能不上漲。

　　不過，同時還出現(xiàn)了有意思的現(xiàn)象，盡管地處二環(huán)邊，周邊寫字樓的租金都在上漲，但從去年開始，“動批”的很多房東卻開始下調(diào)租金價格，一些店鋪的年租金下調(diào)了8萬 20萬元。網(wǎng)購的沖擊、周邊新建商場競爭等是租金下調(diào)的原因。

　　據(jù)悉，動物園地區(qū)每年給北京市西城區(qū)帶來經(jīng)濟效益約6000多萬元，但政府支付的交通、環(huán)境等管理費用超過1億元。

　　服裝等的批發(fā)市場已經(jīng)為北京市的發(fā)展完成了原始積累，北京要向更高附加值的商業(yè)地產(chǎn)移情別戀，價值不顯、過氣的明星將被拋棄。

　　與北京的“絕情”相反，河北、天津等北京周邊地區(qū)的城市對承接批發(fā)市場的轉(zhuǎn)移可謂是歡呼雀躍，極盡追求之能事。

　　河北保定白溝新區(qū)管委會主任張海說，北方著名商鎮(zhèn)白溝現(xiàn)有箱包、服裝、小商品、電子、玩具等14類專業(yè)批發(fā)集散市場，去年銷售額600億元，計劃2020年達到2000億元。借助電子商務技術變革和京津冀一體化兩大機遇，白溝正掀起第二輪發(fā)展高潮，已經(jīng)謀劃了10平方公里的產(chǎn)業(yè)區(qū)域?qū)ｉT對接北京批發(fā)市場疏解。

　　與白溝新區(qū)管委會合作負責市場土地開發(fā)和運營的隆基泰和國際商貿(mào)有限公司總經(jīng)理唐帥說，白溝已經(jīng)蓋了30萬平方米服裝市場等著北京商戶入駐，他們可以免五年租金，就算有的商戶在北京簽了更長的合同，到他們這里可以續(xù)差不多年限的合同，他們的模式是用零租金聚人氣，靠其他服務盈利。

　　河北廊坊市永清縣同樣一片紅火景象。進入永清臺灣新城建設工地，每隔幾米便會出現(xiàn)“北京南城，臺灣新城”、“永清國際服裝城”的廣告。在浙商新城一期片區(qū)，大型塔吊正在施工。

　　據(jù)了解，截至目前，永清浙商新城開工企業(yè)近40家，占地600多畝，總建筑面積近70萬平方米。“招商引資一期”項目均為在京的浙江服裝企業(yè)投資建設，后續(xù)的二期和三期工程已經(jīng)有湖北和河北企業(yè)的投資。

　　一向平靜的永清樓市也因為動批即將遷入而躁動起來。在經(jīng)過了一輪快速上漲之后，永清縣城老城區(qū)許多樓盤的價格已經(jīng)超過了6000元/平方米，新城區(qū)個別樓盤的價格甚至超過了8000元/平方米，勢頭直追臨近的廊坊和固安。

　　商業(yè)與地產(chǎn)的關系、城市逐利的本性，在永清再次顯露無遺。

　　國瑞生態(tài)城是永清最大的樓盤，其主打項目是別墅，去年10月份時，其別墅均價還只有9800元/平方米，目前該價格已經(jīng)上漲到了15000 16000元/平方米。另外，這名銷售人員還告訴本報記者，7月份該樓盤的高層住宅項目將開盤，價格大概在8500 9500元/平方米。國瑞生態(tài)城之所以敢開出這樣的“天價”，主要是因為該樓盤是離正在興建的永清國際服裝城最近的項目之一，而永清國際服裝城正是傳說中動批即將遷入的地方。

　　河北白溝一位關注大型批發(fā)市場建設的當?shù)馗刹勘硎荆死惡途蜆I(yè)之外，大型批發(fā)市場入駐，人流、物流、資金流都會聚攏而來。更大的好處是，可以為河北的新型城鎮(zhèn)化提供破題思路。

　　按照原來的規(guī)劃，天津西青區(qū)主攻方向是市內(nèi)大胡同、瑞景、永濠、洋貨市場等老市場的整合升級，看到京津冀產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中的巨大商機，重新定位為承接京津中心城區(qū)“動批”、大紅門等老市場外遷的大型商貿(mào)物流中心。從5月份開始，天津方面加快了和北京市相關產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系。天津市西青區(qū)再次專門劃出1070畝地，用于商城項目的批發(fā)倉儲，外遷來的用戶最快年底就可以開業(yè)。

　　天津卓爾電商城一期國際商貿(mào)城投資20億元，建筑面積61.2萬平方米，涵蓋小商品、服裝、鞋業(yè)皮具等主要消費品交易品類，已形成10大專業(yè)批發(fā)市場集群。

　　天津武清的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商“美地廣場”的總經(jīng)理鄧東超更希望這些批發(fā)市場進入武清。他說：“無論是區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢還是商業(yè)地產(chǎn)的成熟度，武清區(qū)作為京津同城的橋頭堡，都會提供更大的便利和發(fā)展空間。”

　　機遇與風險

　　北京市規(guī)劃委員會主任黃艷介紹，北京批發(fā)市場疏解面臨深層次的市場阻力，一個是北京交通的區(qū)域向心力很強，便利性無法替代；另一個是不少批發(fā)市場就近與低成本加工制造 農(nóng)民集體用地上建設工業(yè)廠房 形成產(chǎn)業(yè)鏈條。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，豐臺區(qū)大紅門地區(qū)銷售的服裝大約40%來自鄰近區(qū)縣的服裝企業(yè)和加工作坊。

　　伴隨著部分非首都核心功能的疏解，目前大紅門地區(qū)每年將減少超過500億元的營業(yè)額財政收入。北京市豐臺區(qū)政府相關負責人表示，由于目前的工作重點是對低端業(yè)態(tài)完成“騰籠換鳥”，從短期來看確實可能對財政造成一定的轉(zhuǎn)型期“陣痛”，下一步豐臺將針對企業(yè)不同的選擇，出臺不同政策，扶持符合首都定位的企業(yè)在“大紅門”地區(qū)進行產(chǎn)業(yè)升級，以達到“有退、有轉(zhuǎn)、有升級、有回歸”的功能完善目標。同時消失的還有周邊餐飲、住宿、交通等產(chǎn)業(yè)的拉動作用，這一數(shù)額的損失確實不可能在短期立即得到恢復，樂觀估計或?qū)⒃?至5年內(nèi)，伴隨高端商業(yè)形態(tài)的發(fā)展而得到彌補。

　　據(jù)介紹，目前大紅門市場內(nèi)部已經(jīng)有一部分企業(yè)及商戶正逐步從批發(fā)向零售商城進行轉(zhuǎn)型。非首都核心功能的批發(fā)業(yè)將成為下一步升級轉(zhuǎn)移的重點，而已轉(zhuǎn)移為零售商城的則有望予以保留，只要有機會還想遷回來。

　　對北京市場的留戀，實際上是對河北等遷入地的憂慮。

　　盡管白溝、永清等地充滿期待，武清的開發(fā)商動作頻頻，承接北京的批發(fā)市場仍受制于較多困難，現(xiàn)有市場動力顯得勢單力薄。

　　一是交通配套缺失。區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展離不開路網(wǎng)的互聯(lián)互通，目前白溝和永清到北京都沒有直達高速，很多商戶感覺便利性不足。從北京永定門長途汽車站坐公交車到永清臺灣新城要2個小時。按照規(guī)劃，連接永清和北京的京臺高速修通后兩地通行只需要30分鐘，但短期內(nèi)還無法實現(xiàn)。

　　二是城市基礎設施不足。白溝新城建成的各類批發(fā)市場很多，但住宅、展覽中心、酒店等很多建筑都在規(guī)劃中，現(xiàn)有建成規(guī)模距離一個要容納幾百萬人隨時流動的城市還有很大差距。

　　業(yè)內(nèi)專家認為，疏解批發(fā)市場必須以市場手段為主，就地升級到高端業(yè)態(tài)，同時做大周邊地區(qū)商貿(mào)流通功能競爭力，用市場方式吸引原有商流主動轉(zhuǎn)移。

　　中國管理科學研究院區(qū)域發(fā)展研究所所長張乃劍說，對于像大紅門這樣一個大型成熟的專業(yè)市場，政府打算用行政手段，隨意決定外遷到遠離北京的河北，是脫離市場實際、破壞市場規(guī)劃的冒險行為。如果照目前規(guī)劃進行下去，勢必帶來大紅門市場基礎設施資源的極大浪費和大紅門專業(yè)市場品牌無形資產(chǎn)的徹底流失，經(jīng)營多年的數(shù)萬家商戶面臨重新選擇經(jīng)營場地的問題。數(shù)萬家商戶突擊轉(zhuǎn)移，不但不會出現(xiàn)趕羊群效應，而且會出現(xiàn)拒絕外遷的逆反心理和逆反商業(yè)現(xiàn)象。這種破壞市場的行為，風險是很大的。

　　中國商業(yè)聯(lián)合會專家工作委員會副主任孫曉東對此卻提出了自己的看法：“市場有足夠的自我修復與創(chuàng)新能力，北京的批發(fā)市場外遷是時代發(fā)展的必然，風險的后面一定有巨大的機會。”