隨著各地房地產調控的逐漸加碼，房地產向居住屬性的回歸變得越來越明顯，城市的房地產開發終將回歸沉寂，當房地產大潮退去之后，各大房地產開發商都開始陷入了一種窘境，傳統的房地產開發模式變得難以為繼，但是新的模式又沒有產生，在這樣的關鍵環節，大量的房地產企業都在尋找未來的發展可能。這個時候，一個國家的政策引發了房地產企業的廣泛關注。

　　去年7月份，國家發改委、住建部、財政部聯合發布的《關于開展特色小城鎮培育工作的通知》中明確，到2020年爭取培育1000個左右各具特色、富有活力的新城鎮。在規劃剛剛出臺的時候，城市住房市場一片大好，房地產企業還沒能意識到政策的價值，然而隨著房地產市場的逐漸收緊，大量的房地產企業開始意識到規劃的價值，特色小鎮一時間炙手可熱。

　　今天我們就來聊一聊，房地產的特殊領域，特色小鎮以及其背后潛藏的風險。

　　一、如日中天的特色小鎮

　　在新政規劃推出之后，各級房地產企業迅速找到了其中的商機，根據澎湃新聞的不完全統計，包括碧桂園、華夏幸福、綠城、綠地、融創、華僑城、雅居樂、陽光城等企業在特色小鎮方面均有新的動作。截至2017年5月，碧桂園已經成功布局了5個科技小鎮，綠地控股已經把特色小鎮列入自己的2017年發展戰略，將選擇有大城市購買力溢出效應為支撐的一二線重點城市遠郊，啟動特色小鎮大盤項目。華僑城也計劃構建100座具有中國傳統民俗文化特色的小鎮，時代地產則宣布5年內投資9000億布局30個“未來小鎮”項目。

　　可以說，各家房地產企業是你方唱罷我登場，八仙過海各顯神通，讓原先從熱點城市撤離的房地產資金與項目有了新的投資方向。誠然，從促進經濟發展的角度來說，發展特色小鎮是實現城鄉一體化，實現農村城鎮化發展的重要舉措，如果做得好肯定能夠利國利民。

　　瀚哥仔細研究了特色小鎮的發展思路，認為其發展的脈絡有著兩種很顯著的發展趨勢，一種趨勢是承接歐美各國城市郊區城鎮化的發展方向，隨著歐美各國中心城市的快速發展，中心城市的房地產價格也存在著快速上漲的態勢，導致了大批的城市居民開始選擇離開市中心向著城市的郊區前進，于是在城市周圍形成了大量的郊區城市居民點，并在此基礎上發展成為特色小鎮。另一種則是文化旅游的盛行，在中國的廣大農村曾經存在著大量具有文化特色的小鎮，眾所周知的有周莊、木瀆、南潯、朱家角、古北口等等，這些古鎮借助其地方特色成為了不少地方的一張旅游名片，如果能夠將這樣的小鎮發掘出來，不僅僅是形成了新的發展方式，更是對傳統文化的繼承與傳揚。

　　從這兩個發展的思路來說，特色小鎮的發展無疑是一種極為有利的發展方向，前者能夠有效地緩解中心城市的人口壓力，等于是形成了中心城市衛星城，能夠用不高的價格讓更多的居民可以擁有不錯的居住環境，后一種則是對于文化遺產的挖掘與繼承，更是對于旅游資源的集中化利用。但是，另一方面，房地產企業如此大搞快上，這種做法卻讓人不得不引發憂慮。是不是只要房地產的資金到位了，房地產的項目到位，房地產的土地到位了就一定能夠實現特色小鎮的發展呢？

　　二、特色小鎮發展熱潮背后的房地產隱憂

　　瀚哥認為，現在各家房地產企業快速上馬特色小鎮項目，其實是一種房地產企業資產荒和發展方向不明的情況下的一種較為盲目的投資行為，這種行為所存在的風險隱患依然較大。對于中國的房地產企業來說，一些大型房地產公司完全有能力也有實力在兩到三年之內將某個小鎮建設成為符合規劃要求的，高大上的特色小鎮物理空間，不說別的光是高樓林立或者古色保存都是很容易做到的。但是，筑巢引鳳，巢穴并不難筑，但是鳳凰該怎么引，如何能夠把小鎮建起了，把人吸引來，并把人留下來都是擺在房地產企業面前的大難題。

　　房地產企業必須要面臨的難題主要可以歸納為以下幾個方面：

　　一是千鎮一面同質化問題如何解決。不知道大家有沒有這樣的感覺，無論是大名鼎鼎的烏鎮、周莊，或者木瀆、南潯，亦或上海市內的朱家角與七寶古鎮，其風格具有著非常大的相似性，很多人感覺是去過一個之后再去其他的新鮮感就消退的非常厲害，甚至有人覺得是去過一個之后，再去其他的就沒有什么意義了。而與小鎮相連的產業，比如說旅游紀念品，旅游餐飲，旅游住宿都是極度相似化的，有可能你在上海的小鎮和云南的小鎮買到的都是同樣的東西。姑且不論房地產開發企業現在開發的小鎮如何，光是現在現有的名鎮都難以做到如何打造自身的差異化競爭優勢，而房地產開發商要做到更是難上加難。

　　二特色小鎮如何能夠帶動產業發展。房地產企業所做的特色小鎮有著如下的四種類型，分別是產業新城、文旅小鎮、現代農業小鎮以及科技服務型小鎮，對于大多數開發商而言小鎮的房地產開發建設方案都很明確，但是小鎮的產業發展方案卻都普遍比較模糊，如何能夠將小鎮建設與小鎮發展聯系到一起，甚至通過小鎮建設帶動小鎮產業發展成為了擺在開發商面前的巨大問題，如何避免小鎮成為純粹的房地產化開發項目，實在值得警惕。

　　三是特色小鎮如何能夠持續盈利。大家都覺得烏鎮、周莊這些已有的小鎮都是日進斗金的盈利大戶，特色小鎮想要盈利應該不難。但是，理想很豐滿，現實卻往往非常骨干，中國有傳統歷史文化積淀的小鎮可謂成千上萬，近些年來做過完整開發的也不少，但是真正實現盈利的只有很少的一部分，大部分小鎮的發展都處于虧損的狀態，特色小鎮是建設容易盈利難，基本上從產業的發展角度來說，一個優質的小鎮項目如果要實現持續性盈利可能沒有十年之功都是不太可能的事情。如果不能實現小鎮的持續性盈利，房地產企業今天的蜂擁而上，未來可能會陸續退出，最終的結果是小鎮當地的居民受損。

　　瀚哥認為，一個城鎮的形成是一個長期經濟發展和文化積淀的過程，絕不是一家企業通過大上快干就能夠輕易解決的事情，如果不能合理的規劃并認真研究形成小鎮建設的商業模式，現在紛紛上馬的小鎮項目就有可能成為新的房地產鬼城，如何能夠規避風險，真正實現盈利正在考驗著房地產的企業們。