伴隨著城市化進(jìn)程，中國(guó)的城市發(fā)展除了顯而易見(jiàn)的新城新區(qū)建設(shè)成就之外，還包含已建成區(qū)的改造更新，以及歷史文化城區(qū)傳統(tǒng)風(fēng)貌的保護(hù)與傳承，是整體、綜合的城市發(fā)展新陳代謝過(guò)程。

　　存量更新成為城市建設(shè)主要形式

　　國(guó)內(nèi)的城市更新實(shí)踐以及理論研究主要源于改革開(kāi)放后城市建設(shè)與規(guī)劃中涉及的“舊城改造”工作。當(dāng)前，建筑質(zhì)量較差、市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施較匱乏的老城區(qū)，既有城市建設(shè)遺留下的各種歷史問(wèn)題，也有快速城市化中建造標(biāo)準(zhǔn)低的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，同時(shí)還必須考慮歷史風(fēng)貌保護(hù)與市場(chǎng)開(kāi)發(fā)利益矛盾的難題。在此背景下，學(xué)術(shù)界提出“新陳代謝”“有機(jī)更新”等理論，形成了城市更新以小規(guī)模、漸進(jìn)式為主導(dǎo)，多種方式并存的基調(diào)。

　　隨著城市化速度的逐步放緩，存量建成地區(qū)的更新發(fā)展成為城市建設(shè)的主要形式。一方面，城市更新的形式不再僅是簡(jiǎn)單的“拆除重建”，也包含了歷史街區(qū)活化、環(huán)境綜合整治、建筑功能改變等多樣性的更新活動(dòng)。城市更新不僅是經(jīng)濟(jì)性的開(kāi)發(fā)行為，更成為一種更具社會(huì)性的空間現(xiàn)象。另一方面，城市更新的主體不再僅是政府與開(kāi)發(fā)商的協(xié)作，業(yè)主、公眾與社會(huì)組織等力量越來(lái)越多地參與其中，多元主體共同推進(jìn)城市更新過(guò)程。城市居民日益增長(zhǎng)的文化、社會(huì)、生態(tài)等方面的需求也促使城市更新更加注重城市的內(nèi)在價(jià)值，由經(jīng)濟(jì)利益單一導(dǎo)向逐漸轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化等多元價(jià)值并重的導(dǎo)向。

　　歷史文化保護(hù)優(yōu)先應(yīng)是城市更新基本原則

　　城市更新工作針對(duì)的是出現(xiàn)各類(lèi)問(wèn)題的城市已建成地區(qū)。從問(wèn)題剖析角度看，大量城市建成區(qū)出現(xiàn)老化現(xiàn)象，是有經(jīng)濟(jì)與社會(huì)兩方面原因的。

　　經(jīng)濟(jì)方面，城市中很多成熟區(qū)位的建成地區(qū)，尤其是舊城中心區(qū)，其區(qū)位價(jià)值由于環(huán)境老化、公共設(shè)施不足等原因難以實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)效率，低租金進(jìn)一步引發(fā)低效業(yè)態(tài)的惡性循環(huán)，導(dǎo)致建成環(huán)境進(jìn)一步老化。某些地區(qū)即使商業(yè)人氣與租房市場(chǎng)旺，但業(yè)主收取租金后往往不會(huì)投入到物業(yè)品質(zhì)維護(hù)和提升上，這也導(dǎo)致建成環(huán)境缺乏資金投入而進(jìn)一步老化。所以，這些舊城區(qū)要么被高強(qiáng)度地物質(zhì)性置換，要么因低品質(zhì)而持續(xù)惡化。

　　社會(huì)方面，隨著商品房的大量建設(shè)以及房改之后單位社區(qū)的逐漸解體，當(dāng)前城市建成區(qū)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)狀態(tài)日益與住房產(chǎn)權(quán)的固化相關(guān)，社區(qū)原來(lái)溫馨和睦的鄰里關(guān)系逐漸淡化。新的社會(huì)關(guān)系以及空間格局也逐漸確定。但是，大多數(shù)城市更新工作仍然表現(xiàn)為再開(kāi)發(fā)形式的推倒重建，采取盡可能增加更多新開(kāi)發(fā)量的規(guī)劃決策，而對(duì)于城市更新地區(qū)已有的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化等特點(diǎn)考慮較少，對(duì)此有必要進(jìn)行深刻的反思。

　　認(rèn)識(shí)問(wèn)題后，就要有相應(yīng)的目標(biāo)設(shè)定。當(dāng)前，城市更新是以城市建成環(huán)境為對(duì)象，通過(guò)政策和實(shí)踐來(lái)修補(bǔ)和解決城市問(wèn)題，整合、引導(dǎo)城市建成環(huán)境活化提升，實(shí)現(xiàn)城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化以及物質(zhì)環(huán)境等多方面可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)體系。

　　首先，城市更新應(yīng)設(shè)定社會(huì)更新、進(jìn)步的目標(biāo)，更新前后地區(qū)社會(huì)關(guān)系以及社會(huì)狀態(tài)的變化應(yīng)該成為城市更新的先決議題，包括尊重社區(qū)居民、業(yè)主、租戶等人群的更新意愿，社區(qū)的收入水平、公共服務(wù)水平以及治理水平是否得以提升等，應(yīng)該成為城市更新決策必須考慮的社會(huì)目標(biāo)。

　　其次，城市更新決策的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)應(yīng)該建立在尊重現(xiàn)有權(quán)屬人經(jīng)濟(jì)收入不降低的前提下，結(jié)合更新區(qū)位引入合適的業(yè)態(tài)，通過(guò)政府協(xié)調(diào)城市公共利益、社區(qū)既有利益與相關(guān)開(kāi)發(fā)主體的利益，以實(shí)現(xiàn)共建共治共享為衡量標(biāo)準(zhǔn)。

　　第三，城市更新應(yīng)該設(shè)定清晰的文化目標(biāo)，建成環(huán)境包含的文化屬性代表著獨(dú)具特色的城市文化，是城市的魅力所在。城市更新中傳統(tǒng)文化傳承與現(xiàn)代文化引入的關(guān)系、原居民社會(huì)與場(chǎng)所情境的關(guān)系處理尤為重要。對(duì)于歷史文化街區(qū)的城市更新，歷史文化保護(hù)優(yōu)先也將成為城市更新的基本原則。

　　最后，城市更新的物質(zhì)目標(biāo)應(yīng)該是空間環(huán)境品質(zhì)的優(yōu)化提升。城市更新過(guò)程中不能通過(guò)壓縮、減少公共空間來(lái)追求開(kāi)發(fā)增量，而應(yīng)該以容納更加優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)為宗旨，通過(guò)改善公共環(huán)境、道路交通、市政設(shè)施等手段，提供更高品質(zhì)的空間環(huán)境來(lái)滿足城市高質(zhì)量發(fā)展的要求。

　　城市更新決策應(yīng)重視制度創(chuàng)新

　　城市更新不同于以往建設(shè)新城新區(qū)為主要形式的城市開(kāi)發(fā)建設(shè)，主要是對(duì)建成環(huán)境從空間形態(tài)、功能組織以及設(shè)施配置等方面進(jìn)行優(yōu)化，并協(xié)調(diào)各種既有的社會(huì)關(guān)系以獲得更好的環(huán)境品質(zhì)。城市更新一般需要新的資源注入，必然涉及對(duì)既有利益進(jìn)行復(fù)雜的重組和再分配。為了避免利益重組的過(guò)程中出現(xiàn)難以協(xié)調(diào)的局面，在城市更新決策過(guò)程中應(yīng)該重視制度創(chuàng)新，并以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、物質(zhì)環(huán)境目標(biāo)并重的結(jié)果最優(yōu)為導(dǎo)向。

　　首先，需要通過(guò)制度創(chuàng)新來(lái)明確城市更新的基本職責(zé)是維育建成環(huán)境，拓展職責(zé)是協(xié)調(diào)城市再開(kāi)發(fā)。相應(yīng)基本職責(zé)，城市更新工作應(yīng)該能夠?qū)Τ鞘兄械奈镔|(zhì)性老化有所作為，包括相關(guān)責(zé)權(quán)利的設(shè)定和規(guī)范，如公共領(lǐng)域的公共環(huán)境和公共服務(wù)設(shè)施的高品質(zhì)維護(hù)、歷史文化遺產(chǎn)的精細(xì)化保護(hù)；私人領(lǐng)域的建筑加固、修繕、功能置換升級(jí)；社區(qū)層面的環(huán)境維護(hù)、設(shè)施更新等，涉及責(zé)任主體設(shè)定、資金安排統(tǒng)籌等一系列制度建設(shè)，確保建成環(huán)境始終以高品質(zhì)承載居民美好生活。相應(yīng)拓展職責(zé)，城市更新工作應(yīng)該對(duì)物質(zhì)老化嚴(yán)重的建成地區(qū)積極作為，以合適的地區(qū)再開(kāi)發(fā)為手段，引入優(yōu)質(zhì)資源，制定符合社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展目標(biāo)的更新改造方案，促成政府、社區(qū)與市場(chǎng)的共建共治共享，并克服其對(duì)外部周邊地區(qū)的負(fù)效應(yīng)，涉及聯(lián)合開(kāi)發(fā)、社區(qū)規(guī)劃等一系列制度支持，確保建成環(huán)境在更新中激發(fā)城市活力，承載城市創(chuàng)新。

　　其次，城市更新是一項(xiàng)社會(huì)過(guò)程屬性顯著的公共管理行為，需要建立有效的社會(huì)協(xié)同平臺(tái)，作為城市更新成為新時(shí)代城市建設(shè)新常態(tài)的積極應(yīng)對(duì)。制度建設(shè)方面，一是設(shè)定城市更新中各類(lèi)項(xiàng)目或建設(shè)行為的行政許可權(quán)，以及相應(yīng)公共資金的配套投入等。二是搭建政務(wù)服務(wù)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)和社會(huì)參與相融合的平臺(tái)，增強(qiáng)市民的責(zé)任感和歸屬感，協(xié)助業(yè)主采取共商共治的集合行動(dòng)，開(kāi)展基于共同締造的更新方案設(shè)計(jì)和利益協(xié)調(diào)，注重地區(qū)活力和環(huán)境品質(zhì)的提升以及發(fā)展利益的共享。比如，廣州已經(jīng)積累了從“三舊”改造到城市更新的制度及實(shí)施經(jīng)驗(yàn)，各類(lèi)城市建成區(qū)的更新已經(jīng)初步探索了適應(yīng)性的策略。新時(shí)代城市更新工作應(yīng)該以持續(xù)深化改革的創(chuàng)新精神，更加包容、更多共享，朝著老城市新活力的總體目標(biāo)前進(jìn)。

　　總的來(lái)說(shuō)，城市更新強(qiáng)調(diào)建成環(huán)境改善的同時(shí)，應(yīng)不減損原有權(quán)利主體的權(quán)益，注重公平，倡導(dǎo)社會(huì)認(rèn)同，并不斷實(shí)現(xiàn)社區(qū)共同體自我更新和可持續(xù)發(fā)展的社會(huì)進(jìn)步。這既是一個(gè)深刻的社會(huì)培育過(guò)程，也是一個(gè)系統(tǒng)的城市治理能力提升過(guò)程。城市更新是對(duì)一座城市發(fā)展能力的全面挑戰(zhàn)，也是對(duì)一座城市創(chuàng)新能力的綜合考驗(yàn)，反映城市的內(nèi)在價(jià)值，可見(jiàn)于城市的日常生活，是一個(gè)利益協(xié)調(diào)、格局重構(gòu)、協(xié)同創(chuàng)新、持續(xù)優(yōu)化的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)進(jìn)程。

　　（作者系華南理工大學(xué)建筑學(xué)院副院長(zhǎng)，粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃創(chuàng)新研究中心主任）