網紅商場關停、酒店改為寫字樓、老舊小區(qū)被重新規(guī)劃，這些城市更新項目成為了近年來北京的一大熱點。業(yè)內認為，城市更新的蛋糕足夠大，是房企轉型的方向之一。進入存量時代之后，城市更新被玩出了更多花樣，商改寫、酒改辦等輪番上演，不少品牌房企也紛紛斥資入局這場游戲，搶灘市場。未來，城市更新將成為潮流，北京的城市更新進程也將被進一步規(guī)范。

　　城市更新花樣多

　　“現(xiàn)在這個商場的效益太差了，平時也沒什么人來，我打算換工作了。”在萬優(yōu)匯商場工作的柳女士近期陷入了一場離職焦慮中。萬優(yōu)匯位于北京天通苑商圈，早在十年前，這個商場經營狀態(tài)一片火熱，顧客絡繹不絕。

　　但目前，萬優(yōu)匯和北京的許多老牌商場一樣，陷入了一場轉型的尷尬。“賣的東西，還有整體的布局跟不上時代的潮流。萬科要接手這個樓盤對這個項目進行升級改造，所以現(xiàn)在很多店鋪都在撤店。”柳女士對《華夏時報》記者說。

　　但是針對未來萬優(yōu)匯的改造方向，柳女士則稱目前尚不清晰。2019年，不少商場被“城市更新”。例如北京的老牌商場——長安商場，其在2019年6月份閉店，已經與碧桂園文商旅集團簽署了相關項目合作協(xié)議，將于明年下半年完成改造，以新的面目亮相。

　　一些老牌商場重新更新成新的零售業(yè)態(tài)，另一些則走上了轉型寫字樓、辦公樓之旅。以復興門百盛為例，其地處北京的核心商圈，地理位置優(yōu)渥，但地利未能帶來“人和”。較為落后的經營理念和零售品牌最終也使得百盛踏上了城市更新的“商改寫”之路。

　　在2019年的9月初，“外資第一店”的百盛被傳將把北樓部分改成寫字樓重新入市。

　　“商改寫”之外，“酒改辦”“酒改寫”也是城市更新的重要組成部分。位于長安街的新聞大廈是北京的首個“酒改寫”項目，其于2017年8月份轉型成功，重新以存量物業(yè)的形式打造了寫字樓的新市場和新生態(tài)。

　　2019年5月份，京東的住所地發(fā)生了變更，公司的新住址變?yōu)榱吮本┐鋵m飯店舊址。京東豪擲27億元受讓了北京翠宮飯店優(yōu)先公司100%的股權，將該項目改造成以科技研發(fā)、商務辦公為主的載體空間，這也是北京今年城市更新的大宗交易之一。

　　戴德梁行北中國區(qū)寫字樓主管廉峰哲對《華夏時報》記者說：“商改辦的項目相對于酒改辦的項目來說，能夠獲得更高的市場青睞度。商改辦項目的層高比傳統(tǒng)的寫字樓更高，單層面積也比傳統(tǒng)的寫字樓要大，更能獲得市場的認可，北京目前還是有許多的改造項目的，未來的趨勢也是這樣。商改辦、酒改辦的項目給傳統(tǒng)的寫字樓增加了一些豐富度，企業(yè)未來能夠選擇的空間會更多，需求量也會更大。”

　　多房企布局城市更新項目

　　目前，城市更新也成為了許多房企的主力項目，其意在通過這種方式為城市“換血”。在剛剛結束的中央經濟工作會議上，“城市更新”這個概念被首次強調。會議指出，要加大城市困難群眾的住房保障工作，加強城市更新和存量住房的改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造，大力發(fā)展租賃住房。

　　目前，城市更新還是一塊大蛋糕。業(yè)內普遍認為，進入存量時代以后，城市更新將成為城市發(fā)展的新增長點。據(jù)《華夏時報》記者不完全統(tǒng)計，已有包括恒大、碧桂園、萬科、保利、華潤、首創(chuàng)等在內的半數(shù)以上的品牌房企參與到城市更新的板塊中。

　　以北京中糧廣場為例，其通過對樓宇的改造，賦予舊有建筑功能性和適用性，深化運營，提升辦公品質，目前是北京城市更新中的典型項目。此外，2019年8月份，萬科董事會主席郁亮在公開場合表示，萬科當下最關注的事情莫過于對城市未來發(fā)展的探索以及對城市舊有建筑的改造更新，并隨后在沈陽等地布局了多個城市更新業(yè)務，看好這塊蛋糕的未來。此前，萬科接手了望京國際商業(yè)中心項目，將其更新為萬科時代中心。

　　據(jù)《華夏時報》記者的不完全梳理，目前，北京已有鼎好·日月光、翠宮飯店、中坤廣場、金街國際大廈、中融信托廣場、平安國際金融中心、諾金中心等30余個城市更新項目。戴德梁行中國資本市場副董事總經理劉兵對《華夏時報》記者說：“城市更新是一個常態(tài)化的話題，北京其實算是城市更新中步伐較慢的城市，政府對于改造型的項目沒有明確的像上海和深圳一樣的條文規(guī)范。”

　　此外，值得一提的是，更加開放的金融環(huán)境使得資本不斷加碼北京市場，北京的寫字樓業(yè)態(tài)呈現(xiàn)出一片“看漲”趨勢。戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，自2019年以來，21%的大宗交易為城市更新項目，藍圖已經展開。

　　城市更新成未來潮流

　　劉兵認為，未來北京的城市更新進程會更加規(guī)范化，城市更新也將成為潮流。房地產行業(yè)發(fā)展到“白銀時代”，如何轉型博取更多的生存空間成為了最重要的問題。而對于北京來說，老舊項目如何經過“抽絲剝繭”獲得新生命同樣是一大難題。

　　城市更新是房企和城市之間的一場精密合作。中國人民大學國發(fā)院城市更新研究中心主任、教授，住建部科技委住房與房地產專委會副主任委員秦虹說：“城市更新是房地產在轉型時必須要關注的新領域。”

　　秦虹認為，城市更新是大城市再繁榮的重要的支撐手段，可以幫助大城市保持持久的競爭力，擁有更好的發(fā)展機會，并同時帶動產業(yè)進步。此外，從房企的角度看來，城市更新的頻率幾乎和產業(yè)更新的頻率相同，可以給房地產行業(yè)帶來更加持久的現(xiàn)金流和發(fā)展動力。秦虹表示，城市更新可以從科技、產業(yè)、資管等方面入手操作，持續(xù)為城市改頭換面。

　　在城市更新這場精密合作中，老舊項目謝幕，但其褪下舊衣之后重新以另外一番面貌支撐起城市的發(fā)展。在“舊改”的情懷之外，城市更新離開破損的外殼，再一次吸氧造血。