近日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《關于持續推進城市更新行動的意見》（以下簡稱《意見》），明確指出要轉變城市開發建設方式，建立可持續的城市更新模式。

　　當前，成都正處在增存并舉的發展階段，全市城鎮開發邊界內存量用地占比較高，老舊小區、城中村等12類更新對象占存量地區的12.5%。實施城市更新行動，是圍繞成都建設踐行新發展理念的公園城市示范區的戰略目標，系統解決存量地區基礎設施和公共服務短板突出、老舊房屋安全隱患大、高強度開發與低效閑置利用并存等現實問題，塑造公園城市優美形態、增進公園城市民生福祉、激發公園城市經濟活力、增強公園城市治理效能的重要舉措。

　　全面開展城市體檢評估

　　《意見》指出要“全面開展城市體檢評估，建立發現問題、解決問題、評估效果、鞏固提升的工作路徑”。

　　成都可依托地理實體、實景三維、城市信息模型（CIM）平臺等數據，搭建存量空間更新評估數據庫，摸清數量、權屬、利用情況。圍繞“房屋+地塊+社區”多維度構建包含建筑年代、建筑面積、房屋套數等存量空間現狀評估指標體系，實現存量空間動態監測。

　　定期開展城市體檢和專項領域評估，為城市更新工作找準方向和著力點。總體層面，持續開展雙體檢（城市體檢、國土空間體檢），診斷城市存在的系統性問題，重點圍繞12類更新對象，開展入戶調查評估，調整增加體檢指標項，提升城市體檢對更新的針對性；專項領域層面，基于各片區人口特征的精準識別，圍繞市政基礎設施和公服設施開展承載力評估，識別供需矛盾較為突出的區域。

　　建立“體檢評估—項目入庫—更新改造”的循環工作機制。體檢評估識別出改造較為迫切、問題較為突出的重點區域可直接轉化為更新項目，經主管部門核實批準后，納入成都市城市更新項目庫推進實施，并在后續城市體檢中評估實施效果。

　　搭建三級規劃實施體系

　　《意見》明確建立完善“專項規劃—片區策劃—項目實施方案”的規劃實施體系。

　　專項規劃層面，成都按照“市統籌、區主導”的工作思路，組織編制市、區兩級城市更新專項規劃。市級更新專項規劃是統籌全市更新工作、有序推進城市更新行動的綱領性文件。《成都市城市更新規劃（2023—2035年）》圍繞“公園城市示范區建設下的高質量城市更新”的總體目標，針對城市體檢識別的主要問題，從完善城市功能、改善民生福祉、激發經濟社會活力、賡續歷史文脈、提升環境品質等方面明確更新主要任務，并銜接詳細規劃管理單元，劃定中心城區更新單元及重點更新區域，以系統謀劃、重點突破的方式推進全市城市更新工作。區縣級更新專項規劃在深化市級更新專項規劃目標任務基礎上，落實公園城市建設要求，強化更新單元引導，并制定行動計劃，形成更新項目清單。

　　片區層面，依托更新單元建立“策劃—規劃—設計”一體化機制，推動整體謀劃，實現資源配置、公服補短、布局優化、多方利益的統籌。策劃上，考慮運營前置與資源鏈接，形成片區策劃方案，確定單元整體功能定位與業態發展路徑；規劃上，通過“人—地—房—產”空間耦合評估，從單元開發容量、拆遷安置規模、公共服務能力等維度形成問題、資源、需求三大清單，結合“留改拆”各類資源的產權主體、產權性質，提出用地布局方案，做好多種資產組合供應，實現資產保值增值；設計上，圍繞公園城市場景營造，加強城市設計引導，細化建筑高度、開發強度、風貌形態、開敞空間控制等要求，將相關控制性指標納入詳細規劃管理，引導項目精準實施。

　　以高新區馮家灣更新單元為例，規劃立足“總部+基地”“研發+制造”的區域協作關系，明確“高新源點、科創高地”的功能定位，綜合考慮產業能級、人群需求、更新意愿，統籌布局產業空間、研發平臺及公共服務，并通過城市設計手段，結合既有建筑更新改造、見縫插針織補公園體系等，植入“公園+”工作、交往、休憩場景，讓企業和人才“愿意來、留得住、發展得好”。

　　更新項目實施方案需以更新單元實施規劃為依據，深化方案設計，實施方案可與單元規劃同步編制。

　　圍繞堵點創新政策工具

　　《意見》指出圍繞土地混合利用、容積率轉移或獎勵、低效用地再開發、存量土地自主改造等完善用地政策。

　　目前，成都已出臺《關于以城市更新方式推動低效用地再開發的實施意見》，在土地混合利用、多元化土地供應方式、企業參與再開發等方面進行了創新探索，為城市更新提供了政策保障。下一步，成都將圍繞細化更新政策實施細則、完善全周期更新指引、激活多元主體參與城市更新等方面進行積極探索。

　　一是開展更新政策實施成效評估，從城市發展視角評估既有政策與城市戰略、上位要求、規劃管理工作的適應性，從區縣管理視角摸清現有政策實施堵點、難點，從市場需求視角了解政策條款與實際需求是否相符，結合評估結果分區分類制定政策實施細則。

　　二是圍繞城市更新全周期流程，出臺城市更新操作規程，明確各環節操作流程、參與方式、合作規則等內容，為市場主體參與城市更新指明方向。

　　三是結合區域特征完善更新機制，如針對權屬交錯復雜、空間破碎的片區，以土地整備為手段，統籌政府、原權利人、市場主體等多方權屬、權益、空間三個關系，推動片區整體更新。

　　健全多元化投融資方式

　　《意見》指出要加大中央預算內投資、超長期特別國債、中央財政專項資金等對城市更新的支持力度，完善稅費減免政策，加大金融信貸支持，鼓勵社會資本參與。

　　對于同一更新項目要綜合運用好各項政策性資金，打好政策“組合拳”，發揮其在更新中的兜底與引導作用，重點解決諸如燃氣管網老化、供水管網漏損、城市危舊房改造等安全底線問題；針對有較大更新潛力和一定增值收益的更新項目，鼓勵暢通民間資本投資渠道，建立利益共享機制，吸引社會資本參與城市更新；針對未來有穩定收益的更新項目，鼓勵發行不動產投資信托基金（REITs）、資產證券化產品、公司信用類債券等金融工具，將不動產流動起來，使資金能夠更快地投入到其他城市更新項目或其他急需資金的領域，逐步形成政府引導、市場運作、全社會參與的可持續城市更新投融資模式。

　　城市更新工作意義重大、任務艱巨，《意見》的印發為新時期持續推進城市更新行動進一步凝聚了共識、指明了方向，成都應抓住《意見》印發契機，以公園城市示范區建設為統領，加強組織領導、凝聚各方力量，推進城市更新行動各項任務落實落細，促進城市高質量發展。

　　（作者：成都市規劃設計研究院副院長）