二、合理房價

　　下面談一個敏感的問題，就是合理的房價，這個問題爭議了很久。

　　我們回顧一下，從2008年經濟危機一直到現(xiàn)在1—5月份，我們的平均房價漲幅，這是非常宏觀的計算，就是拿銷售額/銷售面積，兩翼因素對應的就是價格，包括了全國，包括了各種各樣的商品房和商業(yè)地產，真正進入負增長和下跌的就是-4%，然后就是拉動經濟，一下子從-4變成了21.3%，相當大的房價的漲幅，然后就開始調控，2010年是7.2%，去年是6.7%，1—5月份是3.8%，增幅從21.3%下降到3.8%，增幅下降相當?shù)亩啵菑姆績r的漲幅來說還是在正值，基本上跟我們的CPI靠近的，大概是這樣的數(shù)字，這是國家統(tǒng)計局公布出來的情況，應該說調控使?jié)q幅齊降了18%，調控是非常有效的。

　　70個大中城市的環(huán)比，持平的開始增加了，而且開始低下來了，上漲是在6月份，下降不也不見得增加，因此我認為連續(xù)四個月就差不多穩(wěn)定了。

　　環(huán)比情況，6月份住宅價格開始筑底，態(tài)勢是有漲有跌，5月份下跌，6月上漲0.05%，5月從1.53%不斷的下降，10大城市環(huán)比是上漲，但是同比是下降的，這種情況有漲有下跌還會交叉持續(xù)出現(xiàn)。

　　百城環(huán)比上漲0.88%，說明筑底態(tài)勢是明顯的。

　　房價的合理期待

　　我是這樣認為的，房價快速上漲被遏制了，筑底趨勢明顯了。現(xiàn)在房價快速上漲被遏制了，但是合理房價的合理時代，我想說說這個事。大家看房價的收入比，無非是房價和收入的比值，這兩個比值來講，房價跌一倍，或者是收入上漲一倍，對收入的影響是不是不一樣的。按照國際上認同的合理區(qū)間是5.7倍。收入不變，房價下跌，多個城市對房價下降的期待值是50%，前端時間不斷的說50%，合理房價等等算了很多，可惜沒有發(fā)生這樣的情況，剛才說了，根本不是一個事，而是下降一點幾，而不是50%，十大城市下跌也不過是二點幾。大家不要忽略一個問題，就是價格壓縮不下去的，包括土地價格、稅費等等，還有成本的問題，當價格低于底板的時候，就會虧損，可以讓它虧損，虧損以后就資不抵債，就會破產，破產后銀行收購，銀行收購這個點上可以達到50%的折價，之后拍賣，美國和日本都是這樣的，這個時候達到50%，都發(fā)生過，中國不會發(fā)生的，就50%銀行拍賣是否可以。如果中國房地產也走這條路，最先倒下的不是房地產商，當前上游的鋼材，下游的裝修都出現(xiàn)了30%的跌幅，中國經濟難以承受這種硬著陸，因此不會發(fā)生，我認為不會發(fā)生50%的硬著陸。我們放棄行業(yè)下降50%，前端時間說收入倍增，也可以使房價合理，兩者是一樣的，牽涉到復雜的收入制度改革的問題，比限購要難得多，要將分母提高一倍，不是短期可以做得到的，而是可以合理期待的。我認為合理期待是收入比房價漲得快就可以了。分子比分母漲得快。

　　高房價的推手與調控的著力點

　　中國的房價涉及到四個方面，土地銀行開發(fā)商和購房者，土地和銀行是不可控的，這次調控的重點是開發(fā)商和購房者，如果我們放棄了前面，只對后面的兩個主體進行調控，難以有效的控制房價，將推動房價上升的原因都歸結到投資性和投機性購房，我認為是因果倒置，投資投機只是前面土地問題和銀行，貨幣政策的一個結果，形成了套利空間，而不是原因。

　　這次調控的結果，去年很清楚是四個方面，三個方面下行，只有銀行利潤大幅度上升40%，調控造成三家上去了，只有一家大賺，這是調控的目的嗎？炒房炒地出局了，結果炒錢大五賺一把，去年的高利貸就是這樣的情況，房地產的調控就是轉向金融泡沫，房價的大幅度的上升就是供給不充分，長期的高利率、負利率等原因。

　　低利率管制與確定的套利機會

　　1—4月份房地產出現(xiàn)了大幅度的下滑，這個情況我剛才已經說了，這是因為很短時間決定是否要投資，保障房對經濟的拉動是計劃性的，之前的行為是市場性的，保障房算起來一年投資1.4萬億元，可以補償房地產的下滑，實際上是點滴，沒有辦法應對市場的突然變化，例如一季度的經濟數(shù)據大幅度的下滑，因此這個政策是無法補償市場的急劇下滑，這個事情值得我們反思的，這兩個是不能對沖的，也無法補償?shù)摹?/p>

　　保障房不應該被賦于更多的功能，保民生就是保民生，拉動經濟的功能太多，就會形成虛假的經濟成分，什么數(shù)都亂報，沒有形成更大的效應，而且保障房是保障，不是福利。

　　歐債危機就是很多問題過渡的保障，不見得經濟發(fā)展增長了，我們是否要走這樣的發(fā)展道路，1998年取消福利分房是對的，但是保障房缺席了很多年，不僅僅是根本的問題，需要長遠的政策制定。

　　未來中國經濟發(fā)展與房地產的前程

　　第一條路城鎮(zhèn)化是中國經濟的第一引擎，房地產與新老城形態(tài)共升。

　　第二條路產業(yè)結構調整與新興產業(yè)支撐未來的經濟，產業(yè)地產是一條道路。

　　第三條路，內需消費在經濟當中的比重逐步加大，旅游、養(yǎng)老、餐飲相聯(lián)的地產形態(tài)，這是今后要走的道路。

　　房地產角色的變化由投資拉動對經濟和社會發(fā)展的承載作用，這是今后發(fā)展的道路。

　　房地產業(yè)轉型

　　雙軌制的問題，商業(yè)地產和城市化并軌的問題，新興經濟區(qū)承載產業(yè)結構調整，旅游服務養(yǎng)老等等。

　　我認為房地產當中還有一點，金融體制改革，錢和銀根不能都從銀行出來，目前的房地產投資基金是非常活躍的，應該是改革的方向。

　　最后，大家不要總是盯著2011年出臺的限購等等問題，應該盯著新政，應該盯著從現(xiàn)在開始到明年房地產還要出臺哪些新的政策，這才是我們的期待，我們期待房地產業(yè)的健康發(fā)展，謝謝大家。