這背后是馮侖團(tuán)隊的多年心血。比如立體城市成都項目，劉永好透露，立體城市團(tuán)隊幾年中一直在研究如何節(jié)約用地、實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)居住的統(tǒng)一，曾連續(xù)多年參與全球設(shè)計大獎賽，有幾十個方案在手。“比如適合沙漠、適合海濱的模型，各種地貌都有。”

　　在成都的一次巡展中，時任市委書記李春城看過后非常激動，又帶著市政府班子、國土規(guī)劃部門再此去看。隨后李春城找到劉永好，提出想和馮侖合作，希望立體城市能在成都落地。 “春城書記說要在成都建三個現(xiàn)代田園城市，馮侖就說先一個一個做。雙方一拍即合。”

　　即便如此，這種新的城市化方式的最大問題來自最核心的規(guī)劃部分。比如在成都，“磨來磨去政府都過了，但規(guī)劃部門說，你這東西跟我規(guī)劃接不上”。

　　馮侖說，政府首先提出的問題是，交通怎么解決？“那我們就要告訴他們，地上地下到底怎么走，人和車從哪集中和分散，治安消防怎么辦，光照問題怎么解決，這都是技術(shù)問題。”

　　再比如綠化率。我國到現(xiàn)在還沒有接受立體綠化率的概念，只接受綠地率，不接受綠化率。“假設(shè)你的所有屋頂綠化，你的綠化率是100%，投影面積算上去是100%。但是我國不接受這種計算。”

　　“所以我們就要跟規(guī)劃局去磨所有的技術(shù)問題，花了兩年多時間，跟中國的現(xiàn)實規(guī)劃全部接上口了。”馮侖說。

　　這些艱苦博弈，是立體城市必須要付出的代價。盡管這種立體生活形態(tài)在國外——比如新加坡，已經(jīng)司空見慣。“我在樓頂做個農(nóng)場為什么不行？20—25樓我做一個小農(nóng)場，在里面種西紅柿，新加坡現(xiàn)在這個技術(shù)完全做到比超市還便宜了。”

　　需要被打動是不只有地方政府，馮侖把立體城市視為阿里巴巴一樣的平臺操作系統(tǒng)，這個可持續(xù)發(fā)展城市系統(tǒng)，需要強有力的合作伙伴，需要新的商業(yè)模式。

　　“我們有一套新的財務(wù)安排模式。因為現(xiàn)在不是我一個人在做，是我和劉永好等幾個最早的創(chuàng)業(yè)者。現(xiàn)在有紅杉資本的沈南鵬和易居中國的周忻等。

　　對馮侖而言，與這些嗅覺靈敏的“老江湖”打交道，效率要高得多，但也需要更具體的操作手段來打動這些合作伙伴。要有盈利點和退出模式。“關(guān)于商業(yè)模式，這些老江湖挑剔了很久。現(xiàn)在參與進(jìn)來，則意味著問題都解決了。”

　　馮侖目前并不愿透露萬通的盈利模式。他只強調(diào)萬通“不是開發(fā)商，是創(chuàng)新者，是城市化的一個可持續(xù)發(fā)展的操作系統(tǒng)”。“或者我們通俗的說，我們就弄了個接線板，剩下的各個產(chǎn)業(yè)，你就是插頭往上插就是，但是插了你得付錢。”

　　這個投資額高達(dá)300億的項目，將分成不同階段來做財務(wù)安排，第一階段主要是劉永好的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)牽頭，之后投資梯次將逐漸完善。“我們的計劃是，5到7年，讓大家看到一個成熟的立體城市，然后再推廣” 。

　　馮侖認(rèn)為這種方式比傳統(tǒng)方式要快得多。望京是他常常列舉的例子之一，這個區(qū)域在20年間建設(shè)了800萬平，占地17平方公里，容納25萬人。“而我們是5到7年，在1平方公里做600平米的建筑，裝8到10萬人。而且我們同時好幾個地方在做。成都、西安后，馬上是溫州，再馬上也可能是北京。”

　　城市化挑戰(zhàn)

　　從開發(fā)商到城市運營商，馮侖的轉(zhuǎn)變源于其二十年城市開發(fā)中的種種困惑和思索，也源于他對城市化政策的判斷。

　　根據(jù)“十二五”規(guī)劃，未來五年，我國城鎮(zhèn)化將直奔70%而去。而傳統(tǒng)的“攤大餅”模式令原本緊張的土地供求更為惡化，這已是當(dāng)下城市化的最大挑戰(zhàn)，地方政府需要在城市化與土地資源配置間找到平衡點。

　　18億畝耕地紅線難越，集約節(jié)約用地成為土地職能部門的主要思路。

　　今年7月，國土資源部審議通過《國家可持續(xù)發(fā)展國土資源戰(zhàn)略綱要》，該文件提出，未來20年將建立節(jié)約、高效的資源利用體系，形成結(jié)構(gòu)優(yōu)化、布局合理的國土開發(fā)格局。同期下發(fā)的還有《關(guān)于推進(jìn)土地利用計劃差別化管理的意見》，要求在供地時按照各地區(qū)的土地資源現(xiàn)狀、規(guī)劃執(zhí)行情況、固定資產(chǎn)投資等因素，科學(xué)下達(dá)計劃指標(biāo)。

　　這意味著地方政府的供地指標(biāo)的控制上將更加嚴(yán)格。馮侖的“將城市功能摞起來，建設(shè)中密度城市”的設(shè)想由此而生。

　　陜西地方政府也對此有清醒認(rèn)識。陜西省長趙正永表示，西咸新區(qū)將建設(shè)現(xiàn)代田園城市，主要是把宜居、生態(tài)因素都考慮進(jìn)去。未來800平方公里的“大西安”，將由五個城市組團(tuán)構(gòu)成，城市之間綴以小鎮(zhèn)，相當(dāng)一部分農(nóng)業(yè)用地將被保護(hù)利用，建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。

　　趙正永說，這個規(guī)劃理念得到了全國政協(xié)的重視。“全國政協(xié)專門組織了一批專家進(jìn)行調(diào)研、論證，最后給中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳寫了報告，指出西咸新區(qū)可以作為我們國家城市發(fā)展模式的創(chuàng)新，應(yīng)該允許實驗。國務(wù)院幾個領(lǐng)導(dǎo)都批了，現(xiàn)在報告在國家發(fā)改委。”

　　政策助力的效果是顯著的。馮侖透露，在立體城市研究的4年間，住建部曾給予很大支持。萬通與住建部的機(jī)構(gòu)也在合作，共同研發(fā)和推動這種節(jié)地模式和產(chǎn)業(yè)先行模式。住建部副部長仇保興曾三次參與研討。“現(xiàn)在他的評價是兩句話，第一句話就是，人類對理想城市的探索從來沒有提過；第二句話，你們是最接近現(xiàn)實可操作的一種模式，因為你們是企業(yè)主導(dǎo)，以往都是理想家、規(guī)劃師主導(dǎo)。”

　　立體城市來源于新加坡經(jīng)驗，也同時受到新加坡的認(rèn)可。這為馮侖和劉永好增加了底氣。新加坡總理李顯龍前段時間到成都去，劉永好曾當(dāng)面介紹了這一項目。“他們已經(jīng)安排企業(yè)發(fā)展局跟我們對接，我們將把新加坡的醫(yī)療健康全產(chǎn)業(yè)鏈搬到立體城市。”馮侖說。

　　當(dāng)然，這個在馮侖眼中類似迪斯尼的項目也有風(fēng)險。起初的風(fēng)險在于，地方政府還不一定同意，馮侖就已經(jīng)投入過億元做研究。這一警報已經(jīng)解除。下一步則是，立體城市如何做好“插線板”工作。入住的產(chǎn)業(yè)需要盈利，合作資本需要套現(xiàn)退出，馮侖也要讓每一個未來的居住者相信他所描繪的新型城市將便利而美好——這顯然需要另一套話語體系。

　　“這算是冒險嗎？”“企業(yè)家不冒險還叫企業(yè)家嗎？比如我們剛到臺灣做，誰相信說在臺灣做個項目在大陸能賣？”

　　“那你設(shè)想過失敗是什么樣子嗎？”“每天都在想，前半夜想成功，后半夜想失敗。但企業(yè)家不能光冒險不承擔(dān)責(zé)任，也要算能否輸?shù)闷稹?rdquo; 但馮侖很樂觀地認(rèn)為，中國接納迪斯尼落地，但不會指揮米老鼠如何演戲。