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　　6月18日，蘇州控保建筑“安徽會(huì)館”進(jìn)行公開(kāi)拍租，這是蘇州控制保護(hù)建筑進(jìn)入市場(chǎng)化運(yùn)作后的首次拍租，但結(jié)果竟無(wú)人應(yīng)拍。7月12日，“安徽會(huì)館”第二次拍租，才由蘇州一家建筑設(shè)計(jì)研究院以每年31萬(wàn)元拍租3年，用作辦公場(chǎng)所。而計(jì)劃拍賣(mài)的東山明清控保建筑崇本堂、同德堂，也因競(jìng)拍人氣不足，拍賣(mài)一事不得不宣布延期再議。蘇州古建筑在探索市場(chǎng)化的道路上頗顯艱辛與苦澀。

　　控保古建是財(cái)富也是負(fù)擔(dān)

　　擁有2500多年歷史的古城蘇州，古建筑不但數(shù)量多，而且門(mén)類(lèi)齊全，官署衙門(mén)、會(huì)館飭店鋪、義莊祠堂、書(shū)院藝齋、園林民居、糧倉(cāng)驛站等等均有所及。現(xiàn)有9座園林列入《世界文化遺產(chǎn)名錄》、500多個(gè)各級(jí)文物保護(hù)單位、260多處控制保護(hù)古建筑、800多處古構(gòu)筑物，地面文物占江蘇省的1/3，目前80%保存完好。

　　“控制保護(hù)建筑”這一概念在1982年由蘇州提出，指一些尚不能評(píng)定為文物卻具有保護(hù)價(jià)值的古宅、古橋、古祠堂、古廟宇、古城墻等。蘇州市吳中區(qū)是控制保護(hù)古建筑的大戶(hù)，僅蘇州市第二批公布的60處控制保護(hù)古建筑中，就占據(jù)58席！

　　“這么多的古建筑，既是財(cái)富也是負(fù)擔(dān)啊！”吳中區(qū)文體局副局長(zhǎng)楊斌全感慨道。古建筑因深厚濃重的文化藝術(shù)積淀和精湛高超的建筑技藝，而成為吳文化底蘊(yùn)的重要代表，是筆大財(cái)富。但是，保護(hù)好這筆大財(cái)富的后面卻是一筆巨大的投入。

　　“先不說(shuō)古建筑中原有居民的安置費(fèi)用，單就古建筑的修繕平均每平方米要花去2000元，每幢古建筑小修大概就要花80萬(wàn)左右。”然而楊斌全的擔(dān)憂(yōu)遠(yuǎn)不止如此，他說(shuō)：“古建筑的維護(hù)、修繕并不是一次就結(jié)束了，它是個(gè)持續(xù)的過(guò)程。今年修好了，過(guò)兩年說(shuō)不定又要修，這些都是錢(qián)啊。”

　　作為江蘇省最集中的古村落群，金庭鎮(zhèn)為了及時(shí)搶救瀕臨消亡的古村落，首批修繕了黃家祠堂、禮和堂、鄧家祠堂、明月寺等6處古建筑，恢復(fù)了土地廟、旗軒、更樓、茶樓等。再加上一些拆遷和環(huán)境整治，前期保護(hù)整治總共投入了2500萬(wàn)元。如此巨額投入，金庭鎮(zhèn)已感到力不從心。

　　市場(chǎng)化運(yùn)作有“三難”

　　為了動(dòng)員社會(huì)力量保護(hù)古建筑，蘇州先后出臺(tái)《蘇州市古建筑保護(hù)條例》、《蘇州市古建筑搶修保護(hù)實(shí)施細(xì)則》，允許和鼓勵(lì)海內(nèi)外組織和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)或租用直管公房古民居，實(shí)行產(chǎn)權(quán)多元化、搶修保護(hù)社會(huì)化、運(yùn)作市場(chǎng)化。

　　為了將古建筑保護(hù)市場(chǎng)化運(yùn)作好，蘇州還開(kāi)通了“蘇州古建網(wǎng)”，專(zhuān)門(mén)提供蘇州古建筑信息；出臺(tái)《蘇州市區(qū)古建筑搶修貸款貼息和獎(jiǎng)勵(lì)辦法》，對(duì)于社會(huì)資金參與古建筑保護(hù)的進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。在這個(gè)獎(jiǎng)勵(lì)辦法中，政府的貼息最高可達(dá)100萬(wàn)元人民幣，獎(jiǎng)勵(lì)金額的最高標(biāo)準(zhǔn)是工程維修總額的10%。

　　然而，蘇州的種種鼓勵(lì)措施似乎并未得到市場(chǎng)的理解，在市場(chǎng)化運(yùn)作中屢遭冷落：2004年，位于蘇州古城區(qū)的古民居“葑湄草堂”曾以5600萬(wàn)元的價(jià)格醞釀上市拍賣(mài)，結(jié)果卻不了了之；2006年，蘇州最大的單體民國(guó)建筑朱家園別墅在上海流拍；常熟的“翁同龢故居小南園”因競(jìng)拍人員匱乏，沒(méi)有如期拍賣(mài)。所以，這次“安徽會(huì)館”的流拍和東山古建的延拍也許就算不上什么新鮮事。

　　長(zhǎng)期從事古建筑保護(hù)的楊斌全坦言，控保建筑市場(chǎng)化可謂難點(diǎn)多。

　　一難，古建筑產(chǎn)權(quán)界定與歸屬?gòu)?fù)雜不清晰。對(duì)于控保建筑的定性究竟是文物還是非文物，認(rèn)識(shí)上還在探索；諸如東山、西山古村落，一些古宅的土地性質(zhì)是農(nóng)村宅基地，屬集體所有，購(gòu)買(mǎi)者在交易后很難取得土地使用權(quán)證；一些私人古建筑產(chǎn)權(quán)更為復(fù)雜，一幢老宅子有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人。這些都成為古建筑市場(chǎng)化運(yùn)作的“麻煩”因素。

　　二難，古建筑有“誰(shuí)使用，誰(shuí)維修”的規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)者既是新主人，也是對(duì)古建筑的保護(hù)責(zé)任人。面對(duì)后續(xù)花錢(qián)的責(zé)任，很多投資者也就望而卻步。同時(shí)，對(duì)古建筑的裝修和使用也有諸多的限制。以剛流拍的安徽會(huì)館為例，拍租到的人將擁有安徽會(huì)館3年的使用權(quán)，拍租后的安徽會(huì)館可做一般的會(huì)所、茶館和保健場(chǎng)所，但不能從事餐飲娛樂(lè)行業(yè)，拍租后也不能隨意改建、裝修。

　　三難，古建筑的一些居民遷移安置中的過(guò)高要求，也在某種程度上給市場(chǎng)化的操作過(guò)程造成許多障礙。

　　事實(shí)上，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，回報(bào)率是重要考量。黃先生是蘇州本地人，曾熱衷于古建筑的購(gòu)買(mǎi)。他說(shuō)，很多古建筑都比較偏、舊，不適合居住。在市區(qū)的古建筑，又不能隨意裝修和經(jīng)營(yíng)，因此市場(chǎng)興奮點(diǎn)不多。再說(shuō)，買(mǎi)一套古建筑費(fèi)用，少則幾百萬(wàn)，多則上千萬(wàn)，這些錢(qián)買(mǎi)個(gè)門(mén)面或別墅都?jí)蛄恕＿�有，就是怕后續(xù)維修費(fèi)用。

　　“古建筑入股”開(kāi)創(chuàng)先河

　　在蘇州古建筑市場(chǎng)化保護(hù)屢屢受挫的探索中，“明月灣”與“陸巷”多元化投資模式成為一抹亮點(diǎn)。一種以“古建筑入股”形式讓民資參與保護(hù)、經(jīng)營(yíng)和收益的模式，開(kāi)創(chuàng)了國(guó)內(nèi)古村落保護(hù)的先河。

　　明月灣古村內(nèi)農(nóng)戶(hù)的敦倫堂、禮和堂、裕耕堂等3座老宅按古宅完好率、文物價(jià)值等由相關(guān)部門(mén)進(jìn)行評(píng)估并作價(jià)入股，政府以修繕費(fèi)和公共設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用入股。考慮到旅游尚處起步階段，為確保農(nóng)戶(hù)利益，金庭鎮(zhèn)政府前期采用租賃的方式——以每月2.5元/平方米實(shí)行保底分紅，待贏(yíng)利后，實(shí)行按股分紅的經(jīng)營(yíng)機(jī)制。

　　源于南宋的陸巷古村則將分別由政府和民資修復(fù)的惠和堂、寶儉堂、懷德堂等5個(gè)明清古建筑納入古村旅游景點(diǎn)，實(shí)行“一票制”收費(fèi)，投資者將分別按古宅大小、價(jià)值的不同等級(jí)，參與收益分成。

　　有關(guān)古建筑保護(hù)專(zhuān)家認(rèn)為，明月灣和陸巷這種積極調(diào)動(dòng)民資的方法，不僅提高了全民參與保護(hù)古建筑的意識(shí)和熱情，而且也有利于鼓勵(lì)其他資金參與古建筑保護(hù)。目前古建筑遭遇市場(chǎng)寒流是古建筑探索市場(chǎng)化過(guò)程中不可避免的失意階段。然而這樣的探索，畢竟為古建筑的保護(hù)“踢門(mén)求路”。承擔(dān)這次東山古建筑拍賣(mài)的吳中區(qū)房管局的徐主任說(shuō)：“我們要盡力嘗試，畢竟要嘗試才能探索出好的保護(hù)方法。我們還將為古建筑積累市場(chǎng)人氣，待到時(shí)機(jī)成熟，古建筑還將拍賣(mài)。”